问:近一段时期来,使用农村集体所有土地建造的小产权房引起了广泛讨论。小产权房的出现,在满足一部分中低收入者住房需求的同时,也遭遇了法律尴尬,触动了多方利益。有人指责说,小产权房不仅产权不稳定,质量无保证,后勤跟不上,而且还可能占用耕地和宅基地。但也有人认为,应将小产权房合法化。请问,解决小产权房问题的出路何在?小产权房该不该“合法化”?
——东方网网民 家在太湖边
答:近期,围绕小产权房的争论可谓不少。其中,既有认同其合理性,进而主张纳入合法化轨道的观点;也有主张坚决取缔、严加禁止的说法。所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等费用的房屋。这里的小产权是相对于大产权而言的,即国家发放房屋产权证的叫大产权,国家不发产权证的、由乡镇政府发放证书的叫小产权。乡镇政府发证书的这种房产,实际上是没有真正产权的。由于没有国家发放的土地使用证和预售许可证,在现行法规制度下,小产权房的购房合同国土房管局不会予以备案。
从小产权房出现的成因来看,一方面,我国的城市化进程,加速推进了城乡结合部建设用地预期价值的上升,以及相关区域居民致富的迫切愿望,这构成了小产权房的供给动力。另一方面,小产权房与城市大产权房的较大价格落差,成为驱使消费者蜂拥而至的需求推力。当然,现有土地政策的缺位,也为小产权房的出现留下了漏洞。正是在这三种力量的带动下,一些大城市周边小产权房的交易活动日益活跃。
当然,上述分析,并不在于平息对小产权房合法性的争论,而是旨在表明“小产权房的产生具有特殊合理性”的道理。资料表明,北京周边的小产权房几乎是城市同类商品房价的30%,但即便如此,开发商依然从小产权房的开发出售中,获得了可观的收益。显然,只有当城市房地产的虚高价格回归到市场的均衡水平,小产权房的不合理开发才会自动退出市场。事实上,小产权房的低价,为人们理性认识城市房地产的高价提供了一个视角。从这个意义上说,与其一味地去指责小产权房到底有多大危害,还不如来认真反思和理性看待快速增长的城市房地产市场。
当然,应当看到,小产权房的讨论,包含了许多深层次问题,比如,农村集体土地私建私卖商品房由谁来管?城市居民购买小产权房如何处置?城市廉租房和经济适用房的供应不足和分配扭曲问题该如何解决?面对交易日益活跃的小产权房,政府相关部门绝不应该静观其变甚至置之不理。政府部门的不作为和难作为,都可能助长小产权房地下交易市场的扩张。长此下去,既可能滋生出相关部门或人员的权力寻租和腐败问题,也会强化房地产开发者的趋利动机,从而导致耕地和农田不断遭受侵蚀。
从法理上看,究竟该不该将小产权房纳入合法化的轨道呢?一般认为,小产权房交易可能使城市房地产价格上涨的趋势得到一定程度的抑制,使一些无房者实现居有定所的愿望,同时也使得那些城乡结合部的群体取得收入水平的提升。但与此同时,小产权房交易也带来了税收流失、土地规划混乱、户籍制度调整等一系列难题。但总的来说,在一个完善的法治社会中,法律规范要尽可能覆盖到行为主体合理的经济利益,而不能仅仅以某些主体的利益为优先保护对象。因此,小产权房这个目前合理却不合法的交易活动,应该逐步纳入法治的轨道。事实上,法律常常被允许滞后于现实,现有法律尚未触及的活动或领域并不能都被视为是违法的。正如上个世纪的某一特定时期,私自进行房屋买卖也是不被允许的,但这一行为现在却是合法的。
总之,在小产权房问题上,一味打压和禁止是不妥当的,正确的疏导和规范其运作流程或许才是更合理的做法。其中,该由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权的就应尽快出台相关规定;对符合上市条件的要尽快纳入市场统一管理范畴;对不符合法规规定的房产开发行为则要明令严加制止;对占用耕地和宅基地的违法行为应有效加强管理,切实保护农民合法权益。具体来说,针对小产权房产权证的办理问题,可以从小产权房二次销售环节给予管理。在明确小产权房的合法地位的前提下,购买者如果进行转让交易,就必须补交土地出让金,补交的数量应该等于交易发生时同类城市房地产的价格与其购买小产权房时的差价。这样一来,对于那些期望通过购买小产权房进行投机的购买者来说,显然是一种抑制,而对于那些只是需要住房的购买者而言,并无直接的损害。
来源：《解放日报》，2007年08月13日 第13版
